שאלות ותשובות - אני עונה ברשת החברתית

על תכנון וייעוץ כלכלי

ש. נשואים טריים והתחלנו לחשוב על דרכנו הכלכלית לאחרונה, במיוחד מאז משבר הקורונה שהעיר אותנו.

למזלנו לא נפגענו קשה כלכלית אך החלטנו שאנחנו חייבים לנקוט צעדים למען עתידנו הכלכלי והבנו שאסור לנו להסתמך רק על מקומות העבודה שלנו ואנחנו חייבים לדאוג לבטחון כלכלי.

חשבנו על השקעה בנדל"ן.

רצינו לשמוע מכם: 1. איך הייתם ממליצים לנו לגשת לנושא? 2. ‏האם אתם חושבים שחשוב לקחת יועץ השקעות לתכנון כלכלת הבית ובניית תיק כלכלי? האם זה באמת נושא תוצאות ושווה את המחיר הגבוה? 3. מה לגבי מלווה משקיעים עבור עסקת הנדל"ן הראשונה? האם זה באמת יבטיח שנצליח למצוא עסקה טובה? גם פה מדובר במחיר לא זול בכלל.

אציין כי ההון עצמי העצמי שברשותנו די בסיסי וכל יעוץ כזה יהיה על חשבון ההשקעה כמובן

ת.

הנה סוד מקצועי;

כל המידע שצריך כדי לעשות תכנון כלכלי נכון (כולל פנסיות ביטוחים והדרכים לבניית תיק של נכסים מניבים), נמצא וחשוף לכולם. והנה עוד סוד; המתמטיקה של תכנון פיננסי לא מאוד מסובכת. אז אפשר גם לבד.

ובכל זאת, כסף ושאיפות בחיים זה לא לגמרי מתמטיקה. זה לפעמים בא יחד עם פנטזיות או עם פחדים,

אנחנו מספרים לעצמנו הרבה סיפורים, שלפעמים מעכבים ולפעמים מסכנים אותנו. נקודת מבט מקצועית ואובייקטיבית שנמצאת שם כדי לשרת אתכם ורק אתכם (ולא כדי למכור לכם משהו בסוף התהליך), היא היתרון הראשון של עלות ייעוץ. יתרון שני נמצא במקצועיות ובניסיון החיים של היועץ, - לפעמים הפתרונות האפשריים לא טריוויאליים. צריך להכיר סל שלם של כלים כדי לבוא עם תוכנית יחודית ומותאמת אישית בשבילכם. עניין שלישי הוא תלוי גיל ומצב חיים. יש מי שצריך שיעזרו לו לנהל את מה שיש לו בהווה, ויש מי שעיקר הנכסים שלו נמצאים בעתיד. כשמסתכלים רגע על האתגר (תכנון ניהול נכון של מיליונים רבים על פני עשרים שנים או ארבעים) אפשר למדוד נכון יותר את העלות העכשווית. אבל אולי הדבר החשוב מכל הוא דווקא עניין של פרספקטיבה ושל גישה נכונה. לפעמים זה לבד שווה את כל המספרים. בכל מקרה, עצם השאלה היא כבר הדרך הנכונה. המון המון בהצלחה.

ש. איזה שינוי יעבור העולם בעקבות הקורונה?

ת. יותר אנשים יבינו שגם אם הם שכירים בעבודה, הם בעצם עצמאיים בבית, ושהם צריכים ויכולים לקחת אחריות ולדאוג לעצמם.

ויותר אנשים יבינו שתכנון כלכלי ובניית תוכנית פיננסית אמיתית, זה כלי מעולה שמיועד לכל רמות ההכנסה. ויותר אנשים יהיו יותר אקטיביים, ויתכננו ויפעלו באמת כדי להגיע לחופש כלכלי. והלוואי גם ופחות אנשים יגידו ״יהיה בסדר״, אלא יפעלו ויוודאו שכך יהיה

ש. על יציאה לחופש כלכלי

ת. ההמלצה האמיתית היא לפנות לכמה יועצים כלכליים ולהישאר לתהליך עם זה/זו שמדבר.ת בשפה שלה ושהשואלת מתחברת אליהם. הפיתרון לשאלה שלה קשור בכמה גורמים שייחודיים רק לה. זה קשור ברמות סיכון, זה קשור בהשלכות אם לא מצליחים, זה קשור באופי אישי, זה קשור במוכנות להשקיע עבודה (גם בלימוד והתמקצעות, וגם בשוטף), זה קשור במבנה ההכנסות וההוצאות היום ובעתיד. עלויות הייעוץ והתכנון בהתאמה אישית באמת שוות את התמורה (ברוב המקרים כנראה).

ש. על תכנון וניהול סיכונים כחלק מתוכנית כללית

ת. גם אני רוצה להצטרף לאופטימיות של חברי הקבוצה, אבל חשוב לי גם להתייחס למשפט שכתבת על כך שאין לכם את הפריבילגיה לקחת יותר מדי סיכונים עם הכסף. נקודת הפתיחה שלכם אכן טובה משאת חושבת, ויש לכם הרבה כלים על הלוח שאפשר לשחק איתם בצורה יצירתית ולקדם את הביטחון הכלכלי שלכם בתכנון ארוך טווח. יחד עם זה, צריך לנהל את ההשקעות מתוך מחשבה גם על ההשלכות אם משהו כן ישתבש (ואפילו אם הסיכוי לכך קטן), ולא רק מתוך המחשבה על לאן אתם רוצים להגיע. כשאומרים סיכון עם כסף, מתייחסים לרוב לכמה דברים שונים; 1. האפשרות לאבד חלק מההשקעה או את כולה (עצוב להגיד, אבל גם זה קורה לפעמים). 2. הפער בין התשואה שקיווינו לקבל ובין זו שהתקבלה בפועל מההשקעה (בחרתי בהשקעה עם יותר סיכון ובסוף קיבלתי תשואה נמוכה מהצפוי). 3. אובדן נזילות (כשהכסף תקוע בפרוייקט שמתעכב שנים), דווקא כשאנחנו כן צריכים אותו ובשעה שבנינו על זמינותו. 4. תנודתיות - ההשקעה מרוויחה יפה ונמצאת בכיוון הנכון, אבל בדרך עוברים רכבת הרים רגשית. ממליץ בחום לשבת עם יועץ.ת כלכלי, ולראות בעלות הייעוץ והתכנון כסכום הראשוני שיוצא על ההשקעה שלכם בדרך לחופש כלכלי. בהצלחה גדולה ובברכת נחת ושקט נפשי בדרך

על השקעות, על צמיחה, ועל הגשמת יעדים

ש. על כמה אחוזי מינוף אתם ממליצים בהשקעה בנדל״ן?

ת. מינוף זה אחד הכלים הטובים ביותר שיש לצמיחה ולצבירת הון, וכדאי לנצל אותו כמה שיותר, במסגרת תוכנית כללית. לדעתי, ההחלטה בכמה למנף תלויה קודם כל בהשלכות שיהיו על לוקח המינוף, אם העסק בכל זאת ישתבש. בנוסף, צריך לבדוק האם רמה מסויימת של מינוף (בהשקעה הספציפית) יכולה להוסיף על הסיכון לאובדן ההון המושקע או רק לנטל תזרימי (במידה והדברים לא הולכים לפי התוכנית), ואז להחליט בהתאם.

ש. יש לי כמה מאות אלפי שקלים נזילים, הנדל״ן - קפוא בשוק ההון - קיבלתי רגליים קרות הלוואות חברתיות - עדיין מחכה לכסף שהבטיחו, הבנתם אותי... באיזה תחום כדאי לי להשקיע לנוכח המציאות וחוסר הודאות?

ת. יש תחום אחד שפורח דווקא בתקופה הזו, והוא תחום ההבטחות לכסף קל. עשה לעצמך טובה, עדיף לא לעשות כלום מאשר לעשות שטויות. אל תתפתה להבטחות על מכונות שמדפיסות כסף.

אם היתה לי מכונה שמדפיסה כסף,

הייתי מדפיס כסף, ולא עסוק בלהיות איש מכירות למכונות שמדפיסות כסף השקעות אמורות להיות מסע למרחקים ארוכים, ובמסעות כאלה יש תקופות של תקלות ושל עיכובים ואפילו של הליכה אחורה. אז מה? זה אמור היה להיות ידוע מראש וחלק מהתוכנית הכללית (אפילו שזה באמת קצת מבאס כשזה קורה). ואתה צודק, גם לדעתי, אכן יש קורלציה הולכת וגדלה בין תחומי ההשקעות העיקריים בעולם, גם גיאוגרפית, - פתאום כל העולם קשור זה בזה, וגם בין נדל״ן ושוק ההון, ובכל זאת... הפתרון טמון בלעשות תוכנית כלכלית לתקופה ארוכה, ולהתייחס לנושא ההשקעות כאל חלק ממנה. אז להתאים את אופי ההשקעה (סיכונים, תנודות, מעורבות אישית...) לצורך ולטווחי ההשקעה, ולרוץ עם התוכנית הזו. העיכובים וההפסדים יהיו כלולים בפנים. הסיבות למשברים והתזמון שלהם, לא.

ש. תעזרו לי בבקשה להבין : אם יש משבר כלכלי חמור מדי עשר שנים בעולם, איך אוכל לשמור על ההשקעות שלי? לא לקחת סיכון? אני חוששת שאפסיד את מה שחסכתי

ת. להבין את הסיכונים לא אמור למנוע ממך לצאת לדרך, אלא רק להיערך בהתאם. אפשר לעשות את זה למשל על ידי פיזור השקעות בין תחומים עם קורלציה נמוכה. (נדל״ן, אג״חים, זהב, שוק ההון...) אפשר גם שרק חלק קטן מההשקעות יהיה עם פוטנציאל לתנודתיות גבוהה ושהשאר ינותב לאפיקים יותר סולידיים. כשיש לך אופק השקעה של יותר מעשור, את יכולה להיות יותר רגועה כאשר יש ירידות בשווקים, (אז לא תקראי לזה הפסד אלא רק תנודתיות), וכשאופק ההשקעה מתקצר לפעול בהתאם. אם את חוששת מהפסד אמיתי, נסי להימנע מלהשקיע במקומות רחוקים בלי שליטה על העסק כשאחרים מנהלים לך את הכסף.ברוב המקרים כמובן לא קורה כלום ויש רווחים יפים, אבל שם גם קיים הסיכון לאובדן מלא. עם זאת, בהחלט יכול להיות שעבורך יהיה נכון לוותר על חלק מהתשואה האפשרית,

ולנווט את הכסף להשקעות יותר סולידיות. בכל מקרה, חשוב שכל מה שתבחרי ייעשה מתוך הבנה ויתאים לך אישית. בהצלחה גדולה וברוגע

ש. מכרתי דירה לפני חודשיים, אחרי כל התשלומים נשאר לי בעו"ש 1,160,000 ש"ח. מתלבט איפה כדאי לי להשקיע אותו.המטרה שלי היא לייצר לפחות 10 אלף ש"ח בחודש הכנסה פסיבית.

תעזרו לי לבנות תכנית שתנצל את ההזדמנויות שאתם רואים, הכיוון שלי הוא יותר לקנות דירות בארץ, אבל פתוח לשמוע עוד כיוונים.

תודה

ת. 10,000 בחודש הם 120k בשנה. ואם לוקחים בחשבון שאתה רוצה 10 נטו ושיש מיסים גם על הכנסה פסיבית, אז אתה מכוון יותר להכנסה נומינלית של 150,000בשנה. בהנחה שאתה לא רוצה לפגוע בקרן, צריך לקחת בחשבון בנייה של תיק השקעות שנותן בממוצע כ 4% בשנה.

לא בשמים.

אבל אז אנחנו מדברים על תיק של כ 4M. עכשיו השאלה היא תוך כמה זמן אתה רוצה להפוך 1,160 ל 4,000, ומה אתה מוכן לעשות כדי שזה יקרה. כשאני שואל מה אתה מוכן לעשות, אני מתכוון לשני דברים עיקריים; - כמה אתה רוצה להיות אקטיבי - להתמקצע, להיות יזם (למשל בנדל״ן), או לבצע הרבה פעולות של קניה מכירה. - כמה סיכון אתה מוכן לספוג (תנודתיות, מינופים, וכו׳). שוב, זה אפשרי, אבל מציע לך לבנות תוכנית עסקית שתכריח אותך לענות על כמה שאלות קשות. בהצלחה גדולה

ש. התקופה ממש משוגעת, אבל בחודש הבא אקבל כמה מאות אלפי שקלים, ואני מרגיש שאין לי מספיק ידע איך להשקיע, ולא יכול להתקדם. מצד שני אני לא רוצה שהכסף סתם יהיה בבנק בחשבון שלי. מה כדאי לי לעשות?

ת. קודם כל אני נגד התחושה שמוכרחים לפעול הכי מהר שאפשר, ושכסף מזומן הוא כמו גחל חם שחייבים להעביר מיד ליד. בפרספקטיבה של שנים, כמה חודשים שבהם המזומן ״לא עבד״, לא ישנה לאף אחד את החיים. ולשאלה איפה ואיך להשקיע, - אם אתה מחפש בניית הכנסה פסיבית ותזרים חיובי מההשקעה (אפילו תזרים מינימלי מהסכום הזה) יש סט של פעולות והשקעות שכדאי לבחון. אם אתה מחפש הגדלת הון (נניח במטרה לקניית דירה ראשונה בעוד 10 שנים), יש אפשרויות אחרות ושונות. לזה תוסיף את המוכנות שלך להיות אקטיבי בניהול ההשקעה (לא רק בבחירת ההשקעה, אלא ממש בניהול יומיומי) או שאתה מעדיף שאחרים יעבדו בשבילך. לזה תוסיף גם סבילות לסיכונים ולתנודתיות וגם מה הצורך בנזילות... האם זה בסדר בשבילך להשקיע בפרוייקט שיחזיר קרן ורווחים בעוד 5-7 שנים? אז קודם כל הייתי לוקח אוויר, וכדי להימנע מתחושת עושר מזוייפת עם מאות אלפים בעו״ש, הייתי סוגר את הכסף (בריבית אפסית) לשלושה חודשים, ובזמן הזה לומד בודק ושוקל מה לעשות איתו כשהפיקדון יפתח. זה נכון שאולי תפסיד איזו הזדמנות של פעם בחיים, אבל הניסיון שלי הראה שהזדמנות כזו היתה בסביבה בכל פעם שמישהו לא ידע מה לעשות עם הכסף? (ומסייג, שזו לא המלצה להשקעה או להימנע)

ש. על סוגי השקעות

האפיקים הרלוונטיים לרוב האנשים הם בעיקר השקעות בנדל״ן או השקעות דרך שוק ההון. היתרונות של שוק ההון נמצאים בכך שאין סף כניסה גבוה (בטח אם מתחילים מאפס), ושאפשר להפריש בהוראת קבע סכום קבוע מההכנסה החודשית להשקעה במדדים. (אפשר להפריש לתכניות חיסכון קיימות שהן מוצרי מדף, ואפשר באופן עצמאי וכך לחסוך עלויות כבדות). אם מתחילים היום מאפס (ללא חיסכון בכלל) צריך הפרשה של בערך 7,000 ש״ח בחודש, ובתשואה ממוצעת של 3.75% (כמו שמחושב בקרנות הפנסיה) כדי להגיע ל 1,000,000 תוך עשור (סך החיסכון הנומינלי הוא 840K). אם בוחרים להעלות את רמת התנודתיות הצפויה (זה אומר להמשיך להפקיד גם בימי קורונה כרגיל, ולא למשוך כלום...) אפשר לכוון לתשואה ל 5-7% שנתי ואז מספיק להפקיד 6,100 ש״ח באופן קבוע כדי להגיע ל - 1M תוך עשור. שום דבר כמובן לא מובטח, וזה חלק מהעניין. אם פונים לנדל״ן, אפשר לחלק את זה בעיקרון לשלושה חלקים; - לתת לאחרים להשקיע עבורך ולהצטרף לקבוצות רכישה של פרויקטים מסוגים שונים בארץ או בחו״ל. - להיות יזם בעצמך, - זה עסק אקטיבי לכל דבר (זה אומר שצריך לאתר נכסים, לקנות, להשביח, למכור). - לצבור הון (או למנף הון קיים) ולהשקיע במטרה להנות מהתשואה שהנכס נותן. קיצור הדרך על ידי מינופים הוא אמצעי נהדר אבל צריך לזכור שיש לו שני צדדים (!), וכדאי להיות מאוד מחושבים על התזרים במקרה כזה. יש פערי תשואות בין השקעה בארץ או בחו״ל, ובין האזורים השונים בכל מקום. גם דרגות הסיכון כמובן משתנות. אבל אם בכל זאת יש לי המלצות כאן, הן להימנע מהשקעה במקומות שיש סיכון לאובדן ההשקעה כולה, ולא רק סיכונים שנובעים מתנודתיות או צפי לרווחים. ולהתרחק מכל מי שמבטיח תשואות. וצריך גם לזכור שהאקסל סובל הכל ובדרך כלל מה שנראה טוב מכדי להיות אמיתי, הוא לרוב באמת כזה.

ש. אנחנו 2 חברים מהצבא, רווקים, בני 26, רצינו להשקיע ביחד – יש לנו ביחד מעט יותר מחצי מיליון ש״ח .

רצינו להשקיע במסלול מנייתי של חברת ביטוח ופתאום התחילו הנפילות, שינינו את התכנית ברגע האחרון.

התחלנו ללמוד על נדל"ן ואנחנו חושבים להשקיע בדירות מגורים בארץ.

אנחנו קצת מבולבלים ומחפשים מה לעשות?

אנחנו שואלים אתכם - בעלי הניסיון והידע, מה הייתם עושים עם סכום גדול, איפה ואיך הייתם משקיעים אותו?

ת. לכל אפיק השקעה יש את הסיפורים שלו (אם היה משהו עם יתרון ברור וקל כולם היו שם ורק שם). הבדלים במורכבות, בעלויות תחזוק, בנזילות, במעורבות נדרשת, בתנודתיות (ויש לנו אחלה הדגמה לתנודתיות עכשיו) ועוד... תתחילו מלשאול את עצמכם מה אתם רוצים מההשקעות ותראו שהתשובה לא בהכרח טריוויאלית, - רוצים לייצר תזרים מזומנים והכנסה פאסיבית? - רוצים כמה שיותר תשואה? - רוצים לייצר נכסים מניבים תוך X שנים בעתיד? - רוצים להיות יזמים מעורבים ואקטיביים, או דווקא לשים בקופסא ולפתוח עוד 20 שנים? - רוצים להישאר שותפים לתמיד ולהתייחס לזה כאל עסק משותף, או לרוץ ביחד שנתיים שלוש ולראות מה יקרה? ממליץ לשבת עם איש מקצוע ולהתאים את אופי ההשקעה לתשובות שתענו, רק אחר כך למצוא את ההשקעה הטובה באפיק שמתאים לכם. אגב, בהחלט יכול להיות שעד שתתגבשו עם התשובות, שוק ההון יירד מספיק ויהיה בתמחור הנכון להתחיל להשקיע גם בו, אי אפשר לדעת.

כך או כך, בהצלחה גדולה

ש. מה עושים כשתיק המניות מתכווץ ואיתו גם הלב? מה אתם ממליצים לעשות?

ת. קודם כל את בחברה טובה. לכוווולם מתכווץ הלב,

גם למי שיודע מה צריך לעשות, שזה כלום כנראה, (עם דגש על ה כנראה). מה שיכול קצת להרגיע זו פרספקטיבה. - יש לך שני סכומים לחשוב עליהם; 1. הכסף שחסכת עד עכשיו (שהתכווץ בכמה אחוזים) 2. כל הכסף שתמשיכי להפקיד לחיסכון בשוק ההון לאורך כל החיים. (כדאי לך באמת לעשות את החשבון - זה יוצא המון). אני בטוח שמספר 2. גדול ממספר 1. ביותר מכפליים. מה שאומר שאת הולכת להרוויח מהירידות האלה כנראה יותר ממה הפסדת. איזה כיף

ש. החלטתי למכור ! אחרי שבוע שלא ישנתי בלילות אחרי שראיתי איך נמחק כל הרווח על מה שהשקעתי רק לפני כשנה במסלול מנייתי, הגעתי למסקנה שאני לא בנוי להפסדים האלו.

כשבונים תכנית עסקית למשפחה או ליחיד, צריך לחשוב בפרספקטיבה של 30-40 השנים שעוד יש לך להתפרנס ולהשקיע. קודם כל בפרספקטיבה הזו, גם אם תשב על מזומן שנה או שנתיים, הפגיעה בתשואות הממוצעות מקבלת פרופורציה מרגיעה יותר.

וגם אם תחליט החלטות שבדיעבד יסתברו להיות לא הכי נכונות; דבר שאי אפשר להתחמק ממנו לאורך זמן - לגלות שיצאת בזמן הלא נכון או שנכנסת לשוק הלא נכון.

כסף מזומן זה לא גחל חם שאתה חייב להעביר מהיד כמה שיותר מהר.

נצל את הזמן הזה ללימוד הנושאים שחשובים לך גם בנדל״ן וגם בשוק ההון.

כל העסקות הטובות וכל המציאות יחכו לך שנה שנתיים, ולפעמים להרגע ולהחליט לא לעשות כלום זו אחלה החלטה.

בהצלחה גדולה

ובהמשך נשאלתי,

היי, אז כרגע אתה ממליץ לו לא לעשות כלום עם הכסף? או שיש לך המלצות ספציפיות?

כן, אני ממליץ לו להישאר עם המזומן ולא לחפש מיד אלטרנטיבה. כמובן שכמו כולם, גם לי אין מושג מה יקרה מחר בשווקים, אולי השוק יתקן את עצמו ואולי ימשיכו הירידות.

זאת לא המלצה כי אני חושב שאני יודע לייצר לו יותר תשואה או להימנע מהפסד, זאת המלצה כי אני חושב שכשאתה מבין במה אתה מושקע, קל יותר לעבור משברים, וקשה יותר יהיה לשכנע אותך לעשות טעויות. לכן אני חושב שזה זמן טוב בשבילו להבין שכדאי ללמוד תחום לפני שנכנסים אליו ולוודא שמרגישים בו בנוח. אישית, אני חושב שבעתיד נגלה שיש יותר תאום בין נדל״ן לשוק ההון מאשר התרגלנו לראות בשנים האחרונות והאחד כבר לא מהווה גידור לשני, אבל אופי ההשקעה בהם ישאר שונה לחלוטין. ההמלצה האמיתית שלי היא ללכת ליועץ מקצועי (גילוי נאות, גם אני...) שיעזור לו לעשות תכנית כלכלית עסקית עם אופק של שנים ארוכות והתאמה אישית אמיתית. אני מאמין שההבדל בשבילו יהיה אדיר גם באיכות השינה בלילות וגם באפשרויות הכלכליות

ש. היום עלה, מחר אולי ירד? הייתם משקיעים עכשיו או מחכים?

אנחנו בתקופה תנודתית מאוד, גם מבחינת הכיוון (יום למעלה יומיים למטה יומיים למעלה...) וגם מבחינת העוצמות (פתאום תנודה של 1.5% נראית מתונה מאוד...) אמרו כבר אלף פעם אז אני בטח לא מחדש כלום, אבל אי אפשר כי אי אפשר כי אי אפשר לתזמן את השוק. לא זה המשחק שמתאים למי שרוצה לצאת לחופש כלכלי. שלא תבינו לא נכון, הרבה אנשים יעשו המון כסף בתקופה הזאת מתזמון מוצלח ומהימור נכון על משהו... ואני בטוח שגם נשמע אותם צועקים חזק יותר את כל ההצלחות כשכל זה יגמר (זה עוד לא נגמר אז המצב עד עכשיו לא נחשב). העניין הוא כזה, על כל אחד שיצליח יהיו חמישה שיפלו. ולא מדובר על יום אחד מוצלח, או אפילו שלושה... השאלה היא מה נשאר בסוף התקופה. אני יועץ כלכלי אבל לא יועץ השקעות כך שאין להתייחס לנאמר כהמלצה מקצועית לעשות או להימנע מלעשות משהו. בעצם כן יש לי המלצה: מי שמרגיש שהוא ממש מוכרח להיות חלק מהמשחק ולהמר בקזינו החינמי שסידרו לנו השווקים, שייקח סכום קטן מתוך ההשקעות הפנויות (לא פנסיות וקופות), סכום שלא ישנה לו את החיים לשני הכיוונים, And Knock yourself out

ש. על השקעת נדל״ן בחו״ל דרך חברה יזמית.

ת.

האם זו חברה מלווה שעוזרת לך להגיע לנכס משלך? ואם כן, האם תהיי תלויה אח״כ בניהול שלהם לאורך זמן, והאם תוכלי לקחת לידייך את המושכות ולהתנהל בעצמך או עם חברת ניהול אחרת, אם תרצי? האם תוכלי לראות את היסטוריית הבעלים הקודמים של הנכס? כך תוכלי לוודא שאת קונה אותו מהשוק ובמחיר ההוגן, ולא קונה אותו מהם בעצמם, או מחברת בת/אחות שלהם. האם מדובר בעסקת ׳פליפ׳ (קניה, השבחה, מכירה) או בהחזקה לטווח ארוך (ואז, מי מחזיק בו בפועל)? האם הכסף שלך הוא חלק מקבוצה (שותפות מוגבלת) שמתגייסת למטרת פרוייקט ספציפי? אם כן, האם יש נקודות יציאה? מי אחראי להגיד מתי ובכמה מוכרים?

והאם רשימת השותפים החדשים שלך תהיה חשופה בפנייך? אני מציע לאתר וליצור קשר גם עם חברות אחרות שעובדות באותו יעד ובאותו אזור, וללמוד על הצעות המתחרים. לפעמים יכולים לצוף הבדלים מעניינים (או סיפורים מעניינים על החברה שאת רוצה להשקיע איתה). יש היום לא מעט מידע שאפשר לקבל אוןליין על מחירי נדל״ן והתנהלות בשוק מסויים. ממליץ בחום לעשות שיעורי בית ולהצליב מידע. וכנ״ל, אם יש משהו מובטח, כמו הכנסה מובטחת משכירות בשנתיים הראשונות, או הבטחה שהפרוייקט יסתיים תוך זמן קצוב, או תשואה מובטחת ושאר ירקות, כדאי להתרחק. צריך להבין שאם הקרן או התשואה היו באמת מובטחות, הם לא היו צריכים לקוחות, והבנק היה נותן להם כל סכום בלי כאב הראש של גיוס משקיעים ועורכי דין וחלוקת רווחים.

ש. יתרונות חסרונות של נכסים בארץ מול נכסים בחו"ל? אשמח רגע לפתוח את התודעה שלי לכיוונים שונים.היכן יהיה יותר קל/אפשרי/זמין שאין הון עצמי גבוה?

ת. כדאי להפריד בין ההבדלים ברכישה ובניהול בשוטף, ובין התנהלות במצב של פתרון בעיות. בשוטף - בזכות הטכנולוגיה, משקיעים חרוצים ויסודיים יכולים לחקור ולקבל מספיק אינפורמציה בכדי להחליט מה נכון להם ומהי עסקה טובה. בזכות הטכנולוגיה, גם אפשר להיות בקשר רציף עם החברה המנהלת ולנהל את העולם מרחוק. עדיין ולמרות הכל, צריך יהיה לסמוך על מישהו שיהיה במקום ושיעשה עבודה טובה ומקצועית וגם שיהיה נאמן וידאג באמת לאינטרסים של המשקיע הרחוק. בהתמודדות עם בעיות - בעיות יכולות להתעורר מול שוכרים, מול הרשויות (נניח שוכר שלא שילם אחד החשבונות), מול חברת הניהול עצמה, בעיות מבניות בנכס, אירוע ביטוחי, וכו׳ צריך לזכור שאם מדובר בהשקעות לטווח ארוך ועל פני שנים רבות, מעת לעת אכן צצות בעיות גם אם לכולם יש כוונות טובות. במקרה כזה צריך לחשוב ולשקלל בתשואה הצפויה, גם את עלות פתרון הבעיות,

וגם את עלות המטרד. לפעמים טיסה, לפעמים עורך דין מקומי, תרגום מסמכים והתכתבויות וכו׳. יוצא מזה שלפעמים כדאי להיות ממוקד ולהשקיע במספר נכסים באותו אזור (ולא לפזר בין דירה בברלין וחווה בטקסס), כדי שבכל זאת יהיה שווה להחזיק קשר עם נציג מקומי. ככלל ולמרות הכל, חו״ל עדיין משתלם יותר. זו רק השקעה שבאה עם עסקת חבילה

יש לי 2.4 מליון ₪ שכרגע אין להם ייעוד, 'נחים' בבנק. מה כדאי לעשות איתם בינתיים עד שאחליט מה ההשקעה הבאה שלי? לזמן קצר וללא סיכון, תודה לכל מי שעונה

אני בדעה שכסף מזומן הוא לא כמו תפו״א חם שחייבים להיפטר ממנו מהר. אם ניקח טווח השקעה של כ-20 שנים, לא יקרה כלום אם במצב של ׳בין השקעות׳, הכסף יישב חסר מעש שנה או שנתיים במצטבר. אני מרגיש לגמרי בנוח אם אני לא יעיל במאת האחוזים, ואני מוצא שאם אני נמנע מטעויות (בשעה שאני מחפש את ההשקעות שמתאימות לי), אזי תשואה של אפס, טובה הרבה יותר מתשואה שלילית או מכסף תקוע כשאני כן צריך אותו. יחד אם זאת, השקעה באג״ח מדינה (עד לפירעון) כן נותנת תמורה חסרת סיכון שעולה משמעותית על הריבית בפיקדון שהבנק יכול לתת לי. מה גם שאם יש לי השקעה בטוחה שנותנת 1.6% (תשואה על אג״ח ארה״ב לשנתיים, למשל) אוכל, כשיבוא העסק הנכון, לקחת הלוואה שכנגד ולתמחר את ההפרש כעלות הכסף להשקעה.

על השקעה עצמית במניות במקום במכשירים מובנים ומנוהלים, או נדל״ן.

ללמוד על תנודתיות ולחוות אותה, אלו שני דברים שונים.

להסתכל על גרפים של שנים אחורה, זה כמו להסתכל על רכבת הרים. זה מרגיש אחרת לגמרי מבפנים ומבחוץ.

בואו, סתם לשם הדיון, נניח שבהשקעה פסיבית ארוכת טווח התשואות העתידיות בשוק ההון יהיו דומות לתשואות העבר. (וזו חתיכת הנחה, אני מאד מסכים עם התגובות למעלה שפשוט אין לדעת) היתרונות הגדולים של שוק ההון - (הנזילות, מחיר השוק הברור, ועלויות כניסה ויציאה נמוכות), הן גם החסרונות הגדולים שלו. אישית, גם אני אוהב ומעדיף את שוק ההון על פני החלופות, אבל בייעוץ לאנשים שזה לא עיסוקם, אני מעדיף לדעת שלא להם יש גישה ישירה לספר הפקודות. לא כולם בנויים לזה, ומספיקה כניסה אחת, או יציאה אחת, ברגע הלא נכון כדי לשנות מקצה לקצה את כל הסטטיסטיקות.

על כניסה חזרה לעולם ההשקעות אחרי הפסד של כסף בעסקת נדל״ן מנוהלת בחו״ל

הפסד מפעם לפעם הוא חלק בלתי נפרד בנסיון של כל משקיע, גם אם נראה לפעמים שאנחנו מוקפים רק במצליחים סדרתיים. מאחל לכם שהחששות האלו יהיו בריאים, וימשיכו ללוות אתכם (מבלי לשתק אתכם) בכל השקעותיכם העתידיות. ובפרספקטיבה רחבה, טוב יותר קודם להפסיד ואח״כ להרוויח, מאשר ההיפך. פשוט אל תפסיקו. ותמיד תמדדו נכון את אחוז הכסף שאתם מקצים להשקעה בודדת מתוך ההון הפנוי שלכם. שנה טובה ומוצלחת של החלטות נכונות, והפתעות לטובה

על דרכים שונות להגיע להכנסה פסיבית

בגדול אפשר לחלק לשני סוגים עיקריים; א. בניית עסק בצורה כזו שבעתיד יוכל לעמוד בזכות עצמו גם בלי עבודה ישירה של הבעלים. למשל על ידי מכירת זכיונות, או על ידי העברת הניהול והעבודה לבעלי מקצוע. ב. השקעת כסף בנכסים מניבים. 1. נדל״ן זו אפשרות, אבל יש לה סף כניסה גבוה (אי אפשר בלי הון משמעותי), ועלויות משמעותיות לכל עסקה (כניסה ויציאה) כמו גם נזילות בעייתית. 2. השקעה דרך שוק ההון. או אג״חים (משלמים קופונים ידועים מראש) או קרנות סל (ETF) מוכוונות דיבידנדים. (מובן ששווי הקרן יכול לעלות ולרדת, אבל כך גם בנדל״ן). ואפשר גם ליצור לבד תיק מניות עם דגש על מניות משלמות דיבידנדים. לשוק ההון יתרונות וחסרונות ברורים. אין סף כניסה משמעותי כדי להשקיע, הנזילות היא ברכה וקללה גם יחד, והתנודתיות בשווי הקרן גם לא עוזרת.

על השקעה ספציפית בנדל״ן במינוף גבוה במיוחד

אם אני מבין נכון, השאלה היא לא האם הבניין הזה במחיר הזה בשכונה הזו הוא עסקה טובה. השאלה היא איך מהלך כזה ישפיע על החיים שלכם, והאם הגדלת המינופים וההשקעות זה הדבר הנכון בשבילכם, ברגע הזה. ברור שכדי לענות על זה ברצינות, צריך הרבה יותר נתונים, וגם אז התשובה שתקבל תהיה בחלקה הגדול ספקולציה. בהתחשב בזה שאתם צעירים ומרוויחים יפה (ועם פוטנציאל הגדלת הכנסות), ולמרות שצברתם כבר הון משמעותי, הסכום האמיתי שצריך לתכנן נמצא רובו בעתיד שלכם, ולא רק את מה שצברתם עד כה. ממליץ לכם לעשות תכנון כלכלי (כעין תוכנית עסקית למשפחה) שתיקח בחשבון גם שינוי במבנה ההוצאות בעתיד, וגם תכנון נכון של השקעות ויצירת הכנסה פסיבית כמו שהיית רוצה. כך או כך, כל הכבוד על ההתנהלות והמחשבה עד כה. בהצלחה